umowa przedwstępna sprzedaży mieszkania koszt notariusza

Jeżeli chodzi o taksę notarialną przy umowie przedwstępnej i umowie sprzedaży lokalu to umowa przedwstępna może być 2 razy droższa niż umowa sprzedaży lokalu. Wynika to w faktu iż nie obejmuje jej swoim zakresem paragraf 6 rozporządzenia w sprawie taksy, lecz stosuje się przy niej taksę podstawową z paragrafu 5, w związku z Umowa deweloperska zawierana jest więc pomiędzy deweloperem a przyszłym właścicielem mieszkania. Ustawa deweloperska odnośnie do sprzedaży nieruchomości Deweloperzy zmuszeni są stosować umowę deweloperską na mocy Ustawy z dnia 16 września 2011 r. o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego . Wszystkie te oświadczenia, potrzebne do podpisania umowy najmu okazjonalnego, podobnie jak sama umowa sporządzona w kancelarii może wiązać się z kosztami. Cena umowy najmu okazjonalnego u notariusza wynosi około 260 zł, a dodatkowo należy doliczyć opłatę za wypisy. Cały koszt powinien jednak zmieścić się w 400 zł. Umowę przedwstępną zawieramy wówczas, gdy z pewnych względów nie możemy sfinalizować umowy docelowej tak szybko, jak byśmy tego chcieli. Możemy zabezpieczyć swoje interesy, zawierając tego typu umowę. Umowa przedwstępna z samej istoty tworzy określony stan niepewności co do zawarcia umowy definitywnej. Adwokat wyjaśnia, że Notariusz wyjaśnia aspekty prawne oświadczenia o poddaniu się egzekucji w myśl art. 777 kodeksu cywilnego, znaczenie poszczególnych zapisów, wskazuje listę niezbędnych informacji i dokumentów oraz koszty czynności notarialnych. W Kancelarii Notarialnej Marcina Olszewskiego w Kutnie sporządzamy oświadczenia o poddaniu się egzekucji nonton film love lesson season 2 sub indo. Coraz częściej klienci dewelopera kupują kota w worku. Nie mają pewności, że nie wycofa się z umowy lub nie podniesie drastycznie ceny lokalu. Tak było z deweloperem Włodarzewska. - Podpisaliśmy umowę przedwstępną z Włodarzewską. Chcieliśmy to zrobić u notariusza, ale deweloper się nie zgodził. Teraz otrzymaliśmy od niego pismo, że zamierza podnieść cenę mkw. mieszkania o 46 proc., gdyż zdrożały materiały budowlane -mówi Paweł Jarnot. - Zastanawiamy się, co dalej zrobić. -Najlepiej, żeby kupujący zawierali umowę przedwstępną w formie aktu notarialnego i zadbali jeszcze, by nie miała klauzul waloryzacyjnych dotyczących ceny mieszkania -uważa mec. Tomasz Tatomir z kancelarii Chałas i Wspólnicy. - Wówczas unika się przykrych niespodzianek, takich jak podwyżka ceny mieszkania. Obie strony umowy mają bowiem obowiązek dotrzymać jej postanowień. W razie zaś sporu klient dewelopera ma prawo pójść do sądu i żądać sprzedania mieszkania po cenie z notarialnej umowy. Forma ta ma jeszcze jedną zaletę. Gdy deweloper wycofuje sięze sprzedaży mieszkania, bo znalazł nabywcę, który zapłaci więcej, zawsze można żądać od niego przeniesienia własności lokalu w sądzie. Wtedy orzeczenie sądowe zastępuje oświadczenie woli dewelopera. Klient powinien też wystąpić do wydziału wieczystoksięgowego sądu rejonowego prowadzącego księgę wieczystą dla nieruchomości z wnioskiem o uczynienie w niej wzmianki o przysługującym mu roszczeniu. Deweloper nie może wtedy sprzedać innej osobie mieszkania, dopóki nie rozstrzygnie się spór w sądzie. - Nikogo nie można jednak zmusić do zawarcia umowy notarialnej - dodaje mec. Tatomir. Gdy więc deweloper odmawia, to nic nie można z tym zrobić. Ale... trzeba szukać takiego, dla którego umowa notarialna nie jest żadnym problemem. Gra jest warta klienta, który zawarł z deweloperem nienotarialną umowę, jest znacznie gorsza. Niezbyt go ona chroni przed nieuczciwością kontrahenta. Może się najwyżej domagać w sądzie odszkodowania. Warto wtedy sięgnąć po wyrok Sądu Najwyższego z 30 czerwca 2004 r. (sygn. akt IVCK521/03). Mówi on, że w razie niewykonania umowy powstaje szkoda, za którą można domagać się w sądzie odszkodowania w wysokości stanowiącej różnicę między wartością rynkową mieszkania a jego ceną podaną w umowie. Inną formą obrony jest kwestionowanie w umowie niedozwolonych postanowień. Zawsze też można się zwrócić do rzecznika praw konsumentów. Jest ich 363. Działają w każdym powiecie oraz mieście na prawach powiatu. Masz pytanie do autorki, e-mail: @ Deweloper jest przedsiębiorcą. Musi więc posiadać umiejętność kalkulowania ryzyka inwestycyjnego, a nie obciążać nim później swoich klientów. To oznacza też, że powinien dotrzymywać warunków umowy, i to nie tylko tych dotyczących ceny, ale również innych. Praktyka pokazuje jednak, że często jest inaczej. Radzę więc zawierać umowy przedwstępne w formie notarialnej. Jeżeli deweloper nie chce się na to zgodzić, lepiej zrezygnować z jego oferty. Ryzyko jest bowiem zbyt duże. Nigdy przecież nie będziemy mieli gwarancji, że wprowadzimy się do mieszkania. Walka o odszkodowanie w sądzie jest zaś trudna i żmudna. Nie zawsze też kończy się zwycięstwem. Umowa przyrzekająca przeniesienie własności nieruchomości (także lokalu), tzw. przedwstępna, w której strony ustalają, że w przyszłości zawrą umowę kupna-sprzedaży nieruchomości lub lokalu, powinna zostać zawarta w formie aktu notarialnego. Co daje sporządzenie umowy u notariuszaUmowa przedwstępna nie wymaga dla swej ważności zachowania formy aktu notarialnego. Aczkolwiek dysponując notarialną umową przedwstępną z łatwością wyegzekwujemy w sądzie obowiązek zawarcia umowy przyrzeczonej, jeżeli kontrahent bez naszej winy nie przystąpi do jej braku formy aktu notarialnegoW praktyce często podpisywane są umowy przyrzekające przeniesienie własności nieruchomości lub lokalu bez zachowania formy aktu notarialnego, przy czym najczęściej podawane powody takiego postępowania to:- oszczędność (nie trzeba płacić taksy notarialnej i innych kosztów związanych z zawarciem umowy w formie notarialnej) - łatwość dokonania ewentualnych zmian zawarcia umowy może oznaczać słabe zabezpieczenie praw nabywcy, oraz brak ujawniania roszczeń w księdze formy umowy przedwstępnej w formie aktu notarialnego powoduje, że można jedynie żądać naprawienia szkody, jaką druga strona poniosła, przez to, że liczyła na zawarcie umowy przyrzeczonej. Ile odzyskamy?W praktyce oznacza to, że możemy odzyskać tylko to, co w związku z zawarciem umowy przedwstępnej i przygotowaniem do zawarcia umowy przyrzeczonej wydaliśmy, np. koszty związane z dojazdami, korespondencją , wydatki na pomoc prawnika, czy odpis z księgi wieczystej. Jest to odszkodowanie w granicach tzw. ujemnego interesu umowy. Opisz nam swój problem i wyślij zapytanie. Obowiązujące przepisy niejako wymuszają pomoc notariusza w trakcie zakupu mieszkania (zobacz artykuł 158 kodeksu cywilnego). Sprzedaż nieruchomości gruntowej lub mieszkaniowej, która nie została udokumentowana w formie aktu notarialnego będzie nieważna od samego początku. Uczestnictwo notariusza w nieruchomościowej transakcji na pewno ma wiele zalet. Warto wspomnieć chociażby o większym bezpieczeństwie prawnym wynikającym z faktu, że umowę przygotuje specjalista. Taki ekspert, który ukończył aplikację notarialną, nie będzie oczywiście pracował za darmo. Zgodnie z obowiązującym prawem, za pomoc stronom transakcji notariuszowi należy się tak zwana taksa notarialna. Wyjaśniliśmy, ile wynosi taka opłata notarialna obciążająca strony transakcji. To ważna kwestia, bo koszty notarialne przy zakupie mieszkania są wyższe niż przypuszcza wiele osób. Taksa notarialna nie może być większa niż w rozporządzeniu W pierwszej kolejności, na pewno warto przypomnieć, że działalność notariuszy w wielu aspektach została uregulowana przez obowiązujące przepisy. Przykładem takiej regulacji jest między innymi ograniczenie poziomu wynagrodzenia pobieranego za określone czynności notarialne. Taksa notarialna została ograniczona przez Rozporządzenie Ministra Sprawiedliwości z dnia 28 czerwca 2004 r. w sprawie maksymalnych stawek taksy notarialnej. Wspomniany akt prawny podaje, ile może wynosić maksymalna opłata notarialna. Nic nie stoi na przeszkodzie, aby wynegocjować z notariuszem kwotę mniejszą np. o 30%. Ta uwaga dotyczy zwłaszcza większych miast, gdzie kancelarii notarialnych jest całkiem sporo. Warto pamiętać, że stawki podawane w zaktualizowanym rozporządzeniu z 28 czerwca 2004 r. nie uwzględniają podatku VAT (23%). Ile kosztuje notariusz przy kupnie mieszkania od dewelopera? Odpowiedź na pytanie o opłaty notarialne przy zakupie mieszkania od dewelopera zależy od tego, w jakim stanie znajduje się nowy lokal. W przypadku nieukończonego mieszkania, trzeba bowiem zawrzeć umowę deweloperską, która musi mieć formę notarialną. Na całe szczęście, połowę kosztów notarialnych i sądowych związanych z zawarciem takiej umowy pokrywa deweloper. Łączny koszt notariusza przy zakupie mieszkania od dewelopera można obliczyć uwzględniając następujące wydatki (aktualne według stanu z początku października 2021 roku): dzielona po połowie z deweloperem taksa za umowę deweloperską (dotycząca tylko budowanych mieszkań od dewelopera): (50% x (1010 zł + 0,40% od nadwyżki ceny mieszkania powyżej 60 000 zł)) + 23% VAT pokrywana w połowie przez dewelopera opłata sądowa za wpis roszczenia do księgi wieczystej gruntu (koszt ponoszony tylko w przypadku nieukończonych mieszkań): 150 zł dzielona z deweloperem ewentualna opłata za złożenie przez notariusza wniosku online o wpis roszczenia do księgi wieczystej gruntu: 200 zł + 23% VAT taksa notarialna za umowę sprzedaży mieszkania (dzielona według ustaleń stron): (50% x (1010 zł + 0,40% od nadwyżki ceny mieszkania powyżej 60 000 zł)) + 23% VAT opłata za potrzebne wypisy umowy deweloperskiej i umowy sprzedaży: 6 zł + 23% VAT za każdą rozpoczętą stronę opłata sądowa za założenie księgi wieczystej (100 zł) oraz wpis prawa własności (200 zł) opłata sądowa za ewentualny wpis hipoteki na rzecz banku (200 zł) należny podatek od czynności cywilnoprawnych za wpis hipoteki (19 zł) ewentualna opłata za składany przez notariusza online wniosek o założenie księgi wieczystej, wpis własności oraz wpis hipoteki na rzecz banku: 200 zł + 23% VAT W nawiązaniu do powyższych informacji, trzeba poczynić kilka uwag. Po pierwsze, podane stawki dotyczące taksy notarialnej za akt i opłat za wypisy odzwierciedlają maksymalny poziom wynikający z ministerialnego rozporządzenia. Po drugie, zaprezentowany wzór na wyliczanie taksy od aktu notarialnego obejmuje nieruchomości o wartości wynoszącej 60 000 zł – 1 000 000 zł. Rozporządzenie z dnia 28 czerwca 2004 r. zawiera wzory dotyczące mieszkań o innej wartości. Po trzecie, wspomniana opłata za złożenie wniosku online o wpisy w księgach wieczystych (200 zł + 23% VAT) nie jest pobierana przez część notariuszy. Sąd Najwyższy potwierdził jednak, że notariusze mogą naliczać taki koszt (zobacz: Uchwała Sądu Najwyższego z dnia 8 marca 2013 r. – III CZP 5/13). Jeżeli będziemy chcieli obliczyć online opłaty notarialne, kalkulator często nie uwzględni wspomnianego kosztu. Jakie są koszty notarialne przy zakupie mieszkania z drugiej ręki? Ponad połowa sprzedawanych w Polsce mieszkań to lokale z tak zwanej drugiej ręki. Należy zatem sprawdzić, ile kosztuje notariusz w przypadku transakcji z rynku wtórnego. Podobnie jak dla nowego mieszkania, warto przedstawić pełną listę kosztów notarialnych. Wygląda ona następująco: taksa notarialna dotycząca umowy sprzedaży (podział według ustaleń stron): (50% x (1010 zł + 0,40% od nadwyżki ceny mieszkania powyżej 60 000 zł)) + 23% VAT opłata pobierana przez notariusza za wypisy umowy sprzedaży (zwykle trzy): 6 zł + 23% VAT za każdą rozpoczętą stronę opłata sądowa za wpis prawa własności (200 zł) oraz ewentualny wpis hipoteki (200 zł) podatek od czynności cywilnoprawnych związany z wpisem hipoteki na rzecz banku (19 zł) możliwa do pobrania przez notariusza opłata za złożenie wniosku online o wpis własności oraz hipoteki: 200 zł + 23% VAT Tak samo jak w przypadku nowego mieszkania, podana powyżej taksa notarialna za akt i opłata za wypisy stanowi dopuszczalne przez przepisy maksimum. Koszty notarialne związane z zakupem używanego mieszkania są dzielone według ustaleń stron. Można je rozliczyć np. poprzez korektę ceny transakcyjnej lokalu. Warto jednak pamiętać, aby taka korekta została już uwzględniona w umowie przedwstępnej. Jeżeli strony zdecydują się zawrzeć umowę przedwstępną w formie notarialnej, to koszty zakupu mieszkania dodatkowo wzrosną. Trzeba podkreślić, że w przypadku transakcji na rynku wtórnym, do tych kosztów dodatkowo zalicza się podatek od czynności cywilnoprawnych (2,00% ceny zakupu). Wspomnianą daninę zawsze płaci nabywca używanego mieszkania. Zobacz również Jak produkować i magazynować energię elektryczną w warunkach przydomowych?Domowa elektrownia pozwala pozyskiwać energię elektryczną w alternatywny sposób. Zastanawiasz się czy to rozwiązanie jest dla Ciebie? Sprawdź, który rodzaj domowej elektrowni się są sposoby na inwestowanie w nieruchomości?Jak inwestować w nieruchomości, aby były to inwestycje skuteczne i przynoszące nam oczekiwany kapitał?Jaki układ jest korzystniejszy – wspólnota mieszkaniowa czy spółdzielnia mieszkaniowa?Wspólnota mieszkaniowa i spółdzielnia to nie to samo. Dlatego też zanim zdecydujemy się na zakup mieszkania, warto jest poznać wady i zalety każdego rozwiązania. Czym się różnią oba podmioty?Gospodarstwo rolne w spadkuNa jakich zasadach dziedziczone jest gospodarstwo rolne? Jakie procedury należy spełnić, aby wszystko odbyło się zgodnie z prawem? Komentarze Planując zakup mieszkania i kalkulując koszty z tym związane musisz pamiętać, że oprócz ceny za mieszkanie będziesz musiał ponieść dodatkowe koszty transakcyjne. Zwyczajowo przyjęło się, że koszty te ponosi strona kupująca, a zatem zobacz, jakie są koszty związane z zakupem mieszkania, ile wynoszą opłaty notarialne przy zakupie mieszkania i sprawdź, na jakie wydatki musisz być przygotowany. Taksa notarialna przy zakupie mieszkania – ile wynosi? Wysokość taksy notarialnej jest regulowana rozporządzeniem Ministra Sprawiedliwości, w którym określone są maksymalne opłaty notarialne, jakich może zażądać notariusz. Ich wysokość uzależniona jest od wartości mieszkania, a stawka dla nieruchomości wartych od 60 tys. zł – 1 mln zł może wynosić maksymalnie 1010 zł + 0,4% od nadwyżki powyżej 60 000zł. Jednym słowem przy zakupie mieszkania za 550 tys. zł taksa notarialna może wynosić maksymalnie 2970zł. Jest to kwota netto, a zatem po dodaniu podatku VAT taksa notarialna wyniesie maksymalnie 3653zł. Należy jednak pamiętać, że wspomniane wyżej rozporządzenie dyktuje stawki maksymalne co oznacza, że wysokość taksy notarialnej może być niższa i często tak się dzieje. Notariusze stosują różne stawki, gdyż na tym rynku również działa konkurencja. Nie da się zatem jednoznacznie powiedzieć ile kosztuje notariusz przy kupnie mieszkania, a dzwoniąc do różnych kancelarii notarialnych można otrzymać informacje o wysokości taksy notarialnej różniące się od siebie dość znacznie. Odpis aktu notarialnego Wymieniając opłaty notarialne przy zakupie mieszkania nie możemy zapomnieć o koszcie odpisu aktu notarialnego. Wydawać by się mogło, że to niewielkie opłaty, ale notariusz pobiera opłatę za każdą rozpoczętą stronę aktu notarialnego. W zależności od stopnia skomplikowania, akt notarialny może mieć od kilku do kilkunastu stron, a strona kupująca ponosi koszty związane ze sporządzeniem odpisów dla obu storn transakcji oraz dodatkowych odpisów, które po transakcji wysyłane są do różnych instytucji takich jak Urząd Skarbowy czy Sąd Wieczysto-księgowy. Zgodnie ze wspomnianym wyżej rozporządzeniem, odpis aktu notarialnego może kosztować maksymalnie 6zł + VAT za każdą rozpoczętą stronę. Oznacza to, że łączny koszt odpisów wykonanych przy zakupie mieszkania może wynieść nawet kilkaset złotych. Inne opłaty notarialne przy zakupie Oprócz kosztów związanych z usługą sporządzenia aktu notarialnego i jego odpisów notariusz pobiera dodatkowe opłaty związane z uregulowaniem kwestii w sądzie wieczysto-księgowym. Jeśli nieruchomość nie posiada księgi wieczystej to pobierana jest opłata za założenie księgi wieczystej w wysokości 60zł. Jeśli mieszkanie już księgę posiada, to pobierana jest opłata za wpis do księgi wieczystej w wysokości 200zł. Dodatkowo, jeśli zakup mieszkania odbywa się z pomocą kredytu hipotecznego, to notariusz pobiera opłatę 200zł za wpis hipoteki do księgi wieczystej. Podatek od czynności cywilno-prawnych Przy zakupie mieszkania na rynku wtórnym, to oprócz wspomnianych wyżej opłat notarialnych, musisz zapłacić również podatek od czynności cywilno-prawnych, który wynosi 2% od wartości mieszkania czyli za mieszkanie o wartości 550 tys. złotych zapłacisz 11 tys. podatku. Podatek ten jest pobierany przez notariusza i płatny w dniu podpisania aktu notarialnego. Gdy kupujesz mieszkanie na rynku pierwotnym, to podatek od czynności cywilnoprawnych nie występuje, gdyż w takiej sytuacji w cenę mieszkania jest wliczony 8% podatek VAT. Łączne koszty zakupu mieszkania – ile wynoszą? Wiedząc już ile kosztuje notariusz i jakie są inne koszty związane z zakupem mieszkania możemy zrobić symulację wszystkich kosztów transakcyjnych. cena mieszkania: 550 000 złtaksa notarialna: maks. 3 653zł (brutto)odpis aktu notarialnego: ok. 150zł (brutto)wpis do księgi wieczystej: 200złpodatek od czynności cywilnoprawnych: 11 000zł Łączne koszty związane z zakupem mieszkania o wartości 550 000zł wyniosą zatem ok. 15 000zł. Wszystkie wyżej wymienione koszty dotyczą przeprowadzenia transakcji gotówkowej i zakupie mieszkania bezpośrednio od właściciela. Jeśli kupujesz mieszkanie na kredyt, to musisz doliczyć do tego koszty okołokredytowe, a więc prowizję za udzielenie kredytu czy opłatę za wpis hipoteki do księgi wieczystej. Jeśli mieszkanie kupowane jest przez pośrednika, to musisz również doliczyć koszt prowizji biura nieruchomości (zobacz ile wynosi prowizja biura nieruchomości). Patrząc na powyższą symulację widać wyraźnie, że koszty notarialne przy zakupie mieszkania i inne koszty z tym związane wynoszą łącznie kilkanaście tysięcy złotych. Niektóre z nich, takie jak podatek od czynności cywilnoprawnych czy opłaty związane z wpisem do księgi wieczystej nie podlegają negocjacjom. Można natomiast nieco obniżyć te koszty szukając notariusza, który nie będzie stosował maksymalnych stawek taksy notarialnej. Przy zakupie mieszkania na rynku wtórnym zwyczajowo to strona kupująca wybiera kancelarię, a zatem nic nie stoi na przeszkodzie, by poszukać takiej, która oferuje korzystne warunki cenowe, a notariusz wzbudza w nas zaufanie i jesteśmy gotowi powierzyć mu przeprowadzenie transakcji. Pomocne materiały: Czym jest umowa przedwstępna i kiedy powinno się ją podpisać? W jakiej formie powinno się zawrzeć umowę przedwstępną? Jakie są skutki niewykonania umowy przedwstępnej? Wyjaśnia Agata Stradomska, menedżer agencji nieruchomości. Dlaczego warto podpisać umowę przedwstępną przy nabyciu nieruchomości? Kiedy znajdziemy wreszcie wymarzone mieszkanie lub sprzedajemy lokal i pojawia się nabywca, który deklaruje chęć zakupu, to można wtedy uścisnąć sobie dłoń i przygotowywać się do transakcji zakupu czy sprzedaży mieszkania…. Jednak, z uwagi na fakt, że najprawdopodobniej nie pójdziemy za chwilę do notariusza, a między uściskiem dłoni na znak dogadania się, a możliwością finalnego przeniesienia własności upływa co najmniej kilka dni, a nieraz tygodni a nawet miesięcy, warto pomyśleć o zabezpieczeniu przyszłej transakcji i jej warunków. Bardzo często zakup lub sprzedaż nieruchomości wywołuje w życiu stron transakcji lawinę działań koniecznych do podjęcia a także związanych z tym kosztów, jakie ponoszą. Dlatego w takich sytuacjach szczególnie ważne jest, aby kontrahent który obiecał zawarcie transakcji na ustalonych warunkach, wywiązał się z podjętych ustaleń I tutaj pojawia się umowa przedwstępna, która może zostać zawarta, podobnie jak umowa sprzedaży w kancelarii notarialnej, albo zwyczajnie, na piśmie, które podpisują obie strony. Czym jest umowa przedwstępna i kiedy się ją zawiera? Umowa przedwstępna nie jest integralną, obowiązkową częścią procesu sprzedaży nieruchomości, jednakże fakt, że samo przygotowanie aktualnych dokumentów do transakcji może zająć od kilku dni do nawet kilku tygodni powoduje, że większości przypadków zawiera się takie umowy, po to aby związać już ze sobą kupującego i sprzedającego, którzy w spokoju mogą przygotowywać się do zawarcia umowy przyrzeczonej (właściwej umowy np. umowy sprzedaży mieszkania). Inne przyczyny powodujące, że strony zawierają umowę przedwstępną to sytuacje, gdy: istnieje konieczność zaciągnięcia kredytu bankowego na zakup nieruchomości (banki zazwyczaj wymagają umowy przedwstępnej, aby rozpatrzyć wniosek kredytowy) istnieje konieczność uzyskania innych środków finansowych na zakup nieruchomości (np. kończy się lokata terminowa lub kupujący czeka na środki ze sprzedaży własnego mieszkania) sprzedający potrzebuje czasu na zakup innego mieszkania, dokończenie budowy czy wyprowadzkę sprzedający musi dokonać wymaganych formalności lub czynności, na które strony się umówiły (spłacić kredyt hipoteczny obciążający sprzedawaną nieruchomość, dokończyć budowę lub remont sprzedawanej nieruchomości, dokonać formalnego podziału, wymeldować rodzinę itp.) jedna ze stron umowy wyjeżdża na jakiś czas, i z tego powodu należy odłożyć w czasie transakcję. Umowa przedwstępna opisana jest w Kodeksie Cywilnym jako umowa, w której jedna lub obie strony przyszłej transakcji zobowiązują się do zawarcia pewnej, ustalonej umowy w przyszłości np. umowy sprzedaży lub umowy najmu nieruchomości. Art. 389: “§ 1. Umowa, przez którą jedna ze stron lub obie zobowiązują się do zawarcia oznaczonej umowy (umowa przedwstępna), powinna określać istotne postanowienia umowy przyrzeczonej.” Oznacza to, że umowa przedwstępna jest zobowiązaniem, do zawarcia innej umowy, a dodatkowo powinna określać kluczowe postanowienia tej przyszłej umowy. Takie postanowienia to strony przyszłej umowy, jej przedmiot (czyli opis nieruchomości, która będzie jej przedmiotem), cena, termin zawarcia przyszłej umowy, a także wszelkiego rodzaju szczegółowe ustalenia, które są istotne dla stron tej transakcji. Umowę przedwstępną zawrzeć można w formie aktu notarialnego, ale też, często z oszczędności, strony zawierają ją w zwykłej formie pisemnej. Konsekwencje niewykonania umowy przedwstępnej Zasadą jest, że zawartych umów należy dotrzymywać („pacta sunt servanda”), a przepisy prawa dbają o ich przestrzeganie. Jednak czasami pojawiają się sytuacje nieprzewidziane (wypadki losowe) lub którejś ze stron pojawią się “lepsze możliwości” i postanowi nie dotrzymać umowy. Co wtedy? W przypadku, gdyby po zawarciu umowy przedwstępnej, nie doszło do zawarcia umowy przyrzeczonej (np. umowy sprzedaży mieszkania), przepisy kodeksu cywilnego przewidują określone konsekwencje zarówno odszkodowawcze jak i prawne. Art. 390: “§ 1. Jeżeli strona zobowiązana do zawarcia umowy przyrzeczonej uchyla się od jej zawarcia, druga strona może żądać naprawienia szkody, którą poniosła przez to, że liczyła na zawarcie umowy przyrzeczonej. Strony mogą w umowie przedwstępnej odmiennie określić zakres odszkodowania. § 2. Jednakże, gdy umowa przedwstępna czyni zadość wymaganiom, od których zależy ważność umowy przyrzeczonej, w szczególności wymaganiom co do formy, strona uprawniona może dochodzić zawarcia umowy przyrzeczonej.” Zakres uprawnień strony poszkodowanej zależy od tego w jakiej formie umowa przedwstępna została zawarta. Czy umowa przedwstępna została zawarta w tej samej formie co umowa przyrzeczona (akt notarialny) czy też w innej formie (np. w zwykłej pisemnej), prawo przewiduje różne skutki: Zawarcie umowy przedwstępnej w formie aktu notarialnego: druga strona może dochodzić zawarcia umowy przyrzeczonej - strona uprawniona do zawarcia takiej umowy może wystąpić do sądu z pozwem o zawarcie umowy sprzedaży nieruchomości roszczenia z tytułu umowy przedwstępnej zawartej w formie aktu notarialnego mogą zostać wpisane w księdze wieczystej nieruchomości (dział III), gdzie potencjalni inni kupcy widzą, że taka umowa została zawarta Zawarcie umowy przedwstępnej w formie zwykłej pisemnej: strona może jedynie żądać naprawienia szkody, którą poniosła przez to, że liczyła na zawarcie umowy przyrzeczonej skutek umowy przedwstępnej będzie zatem słabszy, ponieważ zamiast zawarcia umowy sprzedaży nieruchomości, strona może dochodzić przed sądem jedynie odszkodowania Strony umowy przedwstępnej bardzo często jako dodatkowe zabezpieczenie stosują zadatek, który w sytuacji, gdy jedna ze stron zmieni zdanie, może pełnić funkcję odszkodowania, jednak zadatek nie wyklucza prawa do ubieganie się o dodatkową kwotę odszkodowania, jeśli któraś ze stron w wyniku niewykonaniu przez drugą umowy doznała wyższej szkody. Jaką formę umowy przedwstępnej wybrać? Notarialną, czy zwykłą pisemną? Nie ma generalnie lepszej i gorszej formy umowy przedwstępnej, bo wszystko sprowadza się do stwierdzenia “to zależy”. Zastanawiając się nad wyborem formy umowy warto rozważyć korzyści i konsekwencje, które może ponieść dane strona. Trudno sobie wyobrazić, aby sprzedający chciał dochodzić wykonania umowy w sytuacji, gdy kupujący nie ma pieniędzy (bo nie otrzymał np. kredytu, a nie posiada swoich środków na zakup lub stracił w jakiś sposób pieniądze przeznaczone na nabycie). Oczywiście, prawo będzie po jego stronie, nieruchomość zbędzie, ale zapłatę będzie prawdopodobnie windykował przez długie lata, podczas gdy mógłby zatrzymać zadatek, a nieruchomość wystawić ponownie do sprzedaży i sprzedać ją, otrzymując pieniądze dużo szybciej. Dlatego w tej sytuacji, korzyść z zawarcia umowy przedwstępnej w formie notarialnej jest czysto teoretyczna. Jednak będąc kupującym, kiedy jeszcze dodatkowo wręczamy sprzedającemu pokaźną kwotę zadatku, zabezpieczenie w formie umowy notarialnej jest dobrym rozwiązaniem. W razie, gdy sprzedający będzie unikać sprzedaży, kupujący będzie mógł przymusić go sądownie do wykonania zobowiązania. Przyszła transakcja staje się pewniejsza. Jednak umowa przedwstępna w formie aktu notarialnego wiąże się z dodatkową opłatą za czynności notariusza. Dlatego i ten parametr warto wziąć pod uwagę, planując zakup np. mieszkania. Inną kwestią jest przygotowanie treści umowy. Nie mając innej opcji, w przypadku gdy umowa jest przygotowana przez notariusza, jest ona zazwyczaj dość szczegółowa i zawiera szereg kwestii, o których niedoświadczone strony nie pomyślały. W przypadku, gdy jest ona ściągnięta z internetu lub zredagowana przez laików, może zawierać wiele błędnych zapisów, które potem spowodują, że umowa przedwstępna zamiast zabezpieczeniem, stanie się problemem. Inną kwestią jest przygotowanie umowy przez jedną stronę i narzucenie jej drugiej, która się nie zna, a w konsekwencji finalne zapisy okażą się być bardzo niekorzystne. Warto więc zaufać profesjonalistom przy przygotowaniu tak istotnej rzeczy jak umowa przedwstępna, w szczególności będąc kupującym rozważyć poniesienie dodatkowej odpłatności w zamian za większe bezpieczeństwo. W transakcjach sprzedaży lub zakupu nieruchomości można też korzystać z usług innych specjalistów - pośredników w obrocie nieruchomościami, prawników specjalizujących się w tej dziedzinie, którzy również mogą pomóc zredagować treść umowy lub sprawdzić dokument przygotowany przez drugą stronę. Z pewnością przy tak ważnej i kosztownej transakcji nie warto oszczędzać, bo wiele może być do stracenia. Agata Stradomska, menedżer agencji nieruchomości

umowa przedwstępna sprzedaży mieszkania koszt notariusza